구역 전체의 통합 정비
재개발은 도로와 기반시설까지 새로 조성합니다.
구역 지정 시점부터 자산 가치가 달라지므로 초기 판단이 중요합니다.
지오앤디는 조합 설립 이전 단계부터 참여해 사업성을 산정하고, 동의서 징구와 조합 설립까지 대행합니다.
토지주의 결정은 한 번
Difference
재건축과의 차이
| 재건축 | 재개발 | |
|---|---|---|
| 대상 | 건물이 노후한 곳 | 기반시설이 부족한 구역 |
| 범위 | 해당 대지와 건물 | 도로 · 공원까지 포함한 구역 전체 |
| 기간 | 상대적으로 단축 | 구역 지정 단계로 장기화 |
| 변수 | 공사비와 일반분양가 | 구역 지정 · 조합 운영 · 관리처분 |
두 사업 모두 도시정비법(도시 및 주거환경정비법)을 근거로 합니다. 역세권·준공업지역의 소규모재개발은 소규모주택정비법(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)을 따릅니다.
Bottlenecks
단계별 병목 요인
조합원 수 대비 일반분양 물량이 부족하면 분담금이 증가해 동의 확보가 어려워집니다.
착수 전 수지를 먼저 산정합니다.
집행부가 실무를 감당하지 못하면 인허가가 지연됩니다.
업무대행자로 참여해 실무를 대신 처리합니다.
공사비 협상과 PF 조건이 사업 전체의 원가를 결정합니다.
발주자 측에서 조건을 협의합니다.
Consent & Governance
조합 설립부터 수행합니다
소유자 전체를 대상으로 사업 구조와 배분 조건을 설명합니다.
수취 항목과 부담 항목을 이 단계에서 사전 공개합니다.
토지등소유자 과반 동의로 추진위원회를 구성합니다.
정비구역 지정 이후 첫 절차입니다.
토지등소유자 4분의 3 이상, 토지면적 2분의 1 이상 동의가 요건입니다.
설립인가 절차는 정비사업전문관리업 등록 업체가 맡습니다.
소유자 대상 사업 조건 설명을 전담 지원합니다.
서류 접수와 검인은 등록 업체가 처리합니다.
이 단계는 정비사업전문관리업 등록 업체와 함께 진행합니다. 지오앤디는 사업성 검토와 소유자 설명을 맡습니다.
Our Role
지오앤디가 맡는 범위
구역 여건과 용적률을 넣어 조합원 부담을 먼저 계산합니다.
총회 자료와 인허가 서류를 준비하고 용역 발주를 관리합니다.
등록이 필요한 대행 업무는 파트너사가 맡습니다.
선정 기준은 소유자가 의결합니다.
대행자는 그 기준대로 시공사를 고릅니다.
종전 자산 평가와 세대 배정, 일반분양 실행까지 이어 갑니다.
Process
구역 지정에서 입주까지
재개발은 법정 절차에 따라 진행되며,
토지주가 직접 결정하는 항목은 두 가지입니다. 그 외 절차는 지오앤디가 처리합니다.
Designation
구역 지정
- 정비계획 수립 · 구역 지정구역 지정 시점부터 자산 가치가 변동
- 사업성 사전 검토용적률과 조합원 수를 반영한 분담금 사전 산정
Association
조합 설립
토지주 결정
- 추진위원회 구성동의율 요건 충족 후 추진위 구성
- 동의서 징구 · 설립인가소유자 개별 방문 및 사업 조건 설명
Approval
사업시행인가
- 시공사 선정조합설립인가 후 총회 의결로 선정
- 건축계획 확정건축 규모와 세대수 확정
Disposal Plan
관리처분인가
토지주 결정
- 종전 자산 평가종전 자산 평가액 확정
- 분양신청 · 세대 배정분양 평형 신청 및 세대 배정
Construction
이주 · 준공
- 이주 · 철거 · 착공이주비 · 일정 관리 대행
- 준공 · 입주 · 청산일반분양 실행 및 최종 정산
단계 구성과 기간은 구역 여건과 인허가 상황에 따라 달라집니다.
FAQ
자주 받는 질문
재개발 조합을 설립하려면 동의가 얼마나 필요합니까
토지등소유자 4분의 3 이상, 그리고 토지면적 2분의 1 이상 소유자의 동의가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조).
동의율 관리와 소유자 설명은 지오앤디가 등록 정비사업전문관리업체와 함께 지원합니다.
재개발과 재건축은 무엇이 다릅니까
재건축은 건물이 낡은 공동주택 단지를 다시 짓는 사업이고, 재개발은 도로 등 기반시설까지 열악한 지역 전체를 정비하는 사업입니다.
재개발은 단독주택·상가·토지 소유자가 모두 토지등소유자에 포함되어 권리관계가 더 복잡한 만큼, 초기 권리분석이 중요합니다.
역세권 소규모 구역도 재개발이 가능합니까
철도역 승강장 반경 350m 이내가 과반이거나 준공업지역이면, 5천㎡ 미만 구역도 소규모재개발사업으로 시행할 수 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법).
정식 정비구역 지정 없이 진행되어 절차가 짧습니다.
정비구역 지정이 해제된 지역도 방법이 있습니까
정비구역이 해제된 지역은 자율주택정비사업 등 소규모주택정비사업의 대상이 될 수 있습니다.
해제 이력과 현재 노후도를 확인해 적용 가능한 사업 방식을 검토합니다.