노후 자산에서 새 자산으로
재건축의 핵심은 종전 자산에 따른 신축 세대 배정입니다.
지오앤디는 배정 구조를 우선 설계합니다.
대지면적과 세대수로 구조 성립 여부를 1차 검토
Routes
사업 경로는 하나가 아닙니다
동일 부지라도 적용 제도에 따라 사업 기간과 동의 요건, 세대수가 달라집니다.
| 소규모 정비 | 정비사업 | 집합건물법 재건축 | |
|---|---|---|---|
| 근거 법률 | 소규모주택정비법 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 도시정비법 도시 및 주거환경정비법 | 집합건물법 제47조 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 |
| 어떤 곳 | 규모가 크지 않은 노후 주택지, 기반시설이 양호한 소규모 단지 | 정비구역으로 지정된 구역 | 구역 밖 상가 · 오피스텔 · 연립 |
| 구역 지정 | 불필요 | 필수 | 불필요 |
| 추진 주체 | 조합 또는 주민합의체 | 조합 | 구분소유자 결의 조합 미설립 |
| 절차 | 상대적으로 단축 | 구역 지정 절차로 장기화 | 중간 수준 |
| 유리한 경우 | 세대수가 적고 이해관계가 단순할 때 | 규모가 커서 일반분양 물량이 많을 때 | 소유자가 적고 조기 추진이 필요할 때 |
적용 요건과 동의율은 지자체 조례에 따라 다릅니다. 검토 단계에서 가능한 경로를 확인해 설명합니다.
What We Check
우선 검토 항목
| 항목 | 검토 내용 | 중요도 |
|---|---|---|
| 대지면적 · 형상 | 전체 면적 · 접도 길이 · 부지 형상 | 배치와 동 수를 결정하는 기준 |
| 용도지역 · 용적률 | 건축 가능한 최대 연면적 | 일반분양 물량의 상한을 결정 |
| 현재 세대수 | 기준세대로 환원할 물량 | 세대수가 많을수록 일반분양 물량이 축소 |
| 권리관계 | 근저당 · 지분 · 임차 현황 | 동의 확보와 자금 구조에 직접 영향 |
이 네 항목만으로 분담금 없는 구조의 성립 여부를 1차 판단합니다.
Consent & Governance
동의 확보부터 수행합니다
소유자 전체를 대상으로 사업 구조와 배분 조건을 설명합니다.
수취 항목과 부담 항목을 이 단계에서 사전 공개합니다.
집합건물법상 구분소유자 관리단을 구성하고 관리인을 선임합니다.
조합을 두지 않는 재건축은 이 단계에서 출발합니다.
정비사업의 조합 설립은 정비사업전문관리업 등록 업체가 맡는 업무입니다.
지오앤디는 등록 업체와 공동으로 사업 구조를 설계합니다.
소유자 대상 사업 조건 설명을 전담 지원합니다.
서류 접수와 검인은 등록 업체가 처리합니다.
관리단 설립과 동의서 징구는 소유자를 직접 만나야 합니다. 재하도급 없이 자사 인력이 수행합니다.
Our Role
설계보다 구조를 먼저 정합니다
동일 대지라도 적용 제도와 사업 방식(도급제 · 확정지분제)에 따라 토지주의 배정 세대와 부담이 달라지므로,
지오앤디는 구조를 확정한 뒤 설계에 착수합니다.
도급제로 갈지 확정지분제로 갈지, 어느 제도를 탈지 정합니다.
정해진 조건은 문서로 남깁니다.
건축심의와 사업승인을 진행합니다.
시공사를 선정하고 공정과 원가를 관리합니다.
준공 후 분양이 아닙니다.
시장성을 먼저 확인하고 착수합니다.
Process
진행 절차
Review
검토
- 토지 · 권리 검토입지 · 용적률 · 권리관계 확인
- 사업성 분석분양가와 공사비를 반영한 수지 산출
Decision
결정
조건 검토 후 결정
- 사업 조건 확정확정 조건을 문서로 제시
Consent
동의
동의서 날인
- 사업설명회소유자 대상 사업 조건 사전 공개
- 관리단 · 추진위 설립사업 시행 주체 구성
- 동의서 징구개별 방문 설명 및 동의서 확보
Contract
계약
서류 날인
- 관리형토지신탁 계약임의 처분 방지 장치
Approval
인허가
- 건축심의 · 사업승인토지주 참여 사항 없음
Execution
실행
이주
- 착공 · 시공 관리공정 · 품질 관리
- 분양수요 진단에 따른 분양 실행
Settlement
정산
입주 · 정산
- 입주 · 정산기준세대 배정 및 정산
검토와 사업성 분석에는 비용이 없습니다.
짙게 표시한 항목이 토지주가 직접 정하는 부분입니다.
FAQ
자주 받는 질문
재건축 조합을 설립하려면 동의가 얼마나 필요합니까
아파트 등 정비사업으로 하는 재건축은 동별 구분소유자 과반수의 동의와 함께, 단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적 70% 이상의 동의가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조).
200세대 미만 단지도 재건축이 가능합니까
가능합니다. 면적 1만㎡ 미만, 기존 200세대 미만, 노후·불량건축물 60% 이상이면 소규모재건축사업 대상입니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법).
정비구역 지정 절차가 없어 일반 재건축보다 기간이 짧고, 소유자가 20명 미만이면 조합 없이 전원 합의 주민합의체로도 시행할 수 있습니다.
분담금 없이 재건축이 가능합니까
일반분양으로 사업비를 감당할 수 있는 조건이면 가능합니다. 신축 세대 중 조합원 몫을 뺀 일반분양분이 충분한지가 관건입니다.
기획 단계에서 분양 총괄이 적정 분양가와 수요를 산정해 성립 여부를 확인합니다.
정비구역이 아닌 건물도 재건축이 가능합니까
가능합니다. 정비구역 밖 집합건물은 오피스텔·상가뿐 아니라 나홀로 아파트, 연립·다세대까지 대상입니다. 관리단집회에서 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상이 결의하면 재건축할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조).
구역 지정 절차가 없어 기간이 짧습니다. 지오앤디 대표가 강남 역삼동 삼일프라자 오피스텔 재건축에 추진위원으로 참여하고 있습니다.
재건축은 얼마나 걸립니까
단지 규모와 인허가 절차에 따라 다릅니다. 소규모재건축은 정비구역 지정과 추진위원회 단계가 생략되어 일반 재건축보다 짧게 설계할 수 있습니다.
검토 후 해당 단지 기준의 예상 일정을 제시합니다.