매각이 아닌 출자 구조
매각이 아닙니다. 사업 기간 동안 소유권을 보유한 채 관리형토지신탁에 신탁하고,
준공 시 종전 자산에 상응하는 기준세대가 배정됩니다.
자금 · 설계 · 시공 · 분양은 사업 주체가 전담합니다.
토지주는 제시된 조건의 수용 여부만 판단합니다.
대지면적과 세대수로 구조 성립 여부를 1차 검토
Structure
어떤 구조인가
토지주는 토지를 제공하고 사업 주체가 자금 · 설계 · 시공 · 분양을 맡아,
매각이 아니라 토지를 사업에 출자하고 준공 결과물로 정산하는 구조입니다.
매각이 아니라 신탁으로 보전합니다.
사업 기간 중에는 사업 주체도 임의로 처분하지 못합니다.
지오앤디가 기획과 개발PM을 맡습니다.
자금 집행도 신탁사를 거칩니다.
종전 자산에 상응하는 세대를 받습니다.
그 세대로 소유권이 넘어옵니다.
Fixed Share
확정지분제
배분 몫을 사업 착수 단계에 확정하므로,
사업비가 증가해도 토지주에게 전가되지 않습니다. 공사비 상승과 금융비 증가는 사업 주체가 부담합니다.
| 항목 | 기준세대 배정 시 | 처리 방식 |
|---|---|---|
| 공사비 상승분 | 부담 없음 | 합의된 확정지분 범위 내에서 사업 주체가 부담 |
| PF 이자 | 부담 없음 | 사업비에서 부담하도록 설계한 경우 |
| 이주비 | 부담 없음 | 사업비에서 지원 · 입주 시 반환 |
| 이주 기간 월세 | 부담 없음 | 사업비에서 지원 · 지원 기간은 사업별로 다름 |
| 기존 대출 | 소유자 부담 | 사업비로 일괄 상환 · 원금과 이자는 소유자 부담 · 입주 시 호별 정산 |
| 기준세대 배정 | 부담 없음 | 종전 자산이 기준세대의 대가 |
| 상위 세대 선택 | 차액 발생 | 기준세대 평가액과의 차액을 부담 · 우선권 포기 시 환급 |
실제 조건은 사업지 여건과 금융 조건에 따라 달라집니다. 확정 조건은 검토 후 문서로 제시합니다.
대지지분과 세대수를 입력하면 기준세대와 예상 부담을 즉시 확인할 수 있습니다.
Exceptions
부담이 발생하는 경우
확정지분제에서도 모든 부담이 면제되지는 않으며,
토지주가 부담하는 항목은 검토 단계에서 미리 알립니다.
조망 · 로열층 · 큰 평형은 기준세대보다 평가액이 높습니다.
그 차액은 토지주가 부담합니다.
사업비로 먼저 갚고 입주 때 호별로 정산합니다.
원금과 이자는 소유자 몫입니다.
일반분양 물량이 사업비를 충당하지 못하면 확정지분제 자체가 성립하지 않습니다.
이 경우 도급제로 전환되며 분담금이 발생합니다.
확정지분제는 사업 주체가 위험을 부담하는 구조로, 사업성이 확보된 현장에 한해 제시 가능한 조건입니다.
Allocation
세대 배정
종전 자산 평가액에 해당하는 세대입니다.
배정에 따른 추가 부담은 없습니다.
평가액이 높은 소유자부터 차례로 고릅니다.
겹치면 추첨으로 정합니다.
조망 · 로열층을 고르면 차액만 부담합니다.
우선권을 포기하면 환급합니다.
시공사는 소유자가 선정 기준을 의결하고, 업무대행자가 그 기준으로 선정합니다. 대행자가 임의로 정하지 않습니다.
Process
진행 절차
Review
검토
- 토지 · 권리 검토입지 · 용적률 · 권리관계 확인
- 사업성 분석분양가와 공사비를 반영한 수지 산출
Decision
결정
조건 검토 후 결정
- 사업 조건 확정확정 조건을 문서로 제시
Consent
동의
동의서 날인
- 사업설명회소유자 대상 사업 조건 사전 공개
- 관리단 · 추진위 설립사업 시행 주체 구성
- 동의서 징구개별 방문 설명 및 동의서 확보
Contract
계약
서류 날인
- 관리형토지신탁 계약임의 처분 방지 장치
Approval
인허가
- 건축심의 · 사업승인토지주 참여 사항 없음
Execution
실행
이주
- 착공 · 시공 관리공정 · 품질 관리
- 분양수요 진단에 따른 분양 실행
Settlement
정산
입주 · 정산
- 입주 · 정산기준세대 배정 및 정산
검토와 사업성 분석에는 비용이 없습니다.
짙게 표시한 항목이 토지주가 직접 정하는 부분입니다.
FAQ
자주 받는 질문
확정지분제에서는 추가 부담이 전혀 없습니까
기준세대를 배정받는 경우에는 추가 부담이 없습니다. 다만 조망 · 로열층 등 상위 세대를 선택하면 기준세대와의 차액이 발생하고, 기존 대출은 원금과 이자를 입주 시 정산해 상환합니다.
사업성이 확보되지 않는 현장에는 확정지분제 조건 자체를 제시하지 않습니다.
준공 후 미분양이 발생하면 어떻게 됩니까
기획 단계부터 분양 총괄이 참여해 수요와 적정 분양가를 먼저 확인합니다. 분양이 성립하지 않는 사업은 제안하지 않습니다.
소유권을 넘겨야 합니까
매각이 아닙니다. 사업 기간에는 관리형토지신탁에 신탁합니다. 준공 후 배정받은 세대로 등기가 이전됩니다.
이주는 어떻게 진행됩니까
이주비와 이주 기간 월세를 사업비에서 지원하는 구조로 설계할 수 있습니다.
이주비는 입주 시 반환합니다.
기존 대출이 있어도 참여할 수 있습니까
사업 주체가 사업비로 일괄 상환해 사업 기간 중 연체와 실행 부담이 발생하지 않도록 설계합니다.
대출 원금과 이자는 해당 소유자가 부담하며, 입주 시 호별로 정산합니다.
사업 기간은 어느 정도입니까
사업지 여건과 인허가 절차에 따라 다릅니다.
검토 후 해당 사업지 기준의 예상 일정을 제시합니다.
검토만 의뢰할 수 있습니까
가능합니다. 토지 위치와 면적만으로 1차 판단을 제시합니다.